Klasik lausannské školy Léon Walras kdysi založil svou teorii ekonomické rovnováhy na předpokladu, že alespoň evropské hospodářství směřuje v dlouhodobé perspektivě k takzvané dokonalé konkurenci. Je ale tomu skutečně tak i u nás v segmentu trhů s byty?
Skutečně poptávají české domácnosti to, co jim tuzemský trh s nemovitostmi nabízí? Nebo je poptávková strana trhu v nesouladu s nabídkovou stranou? Zkusme si zkonstruovat prizma, kterým se na tento problém podíváme.
Poptávají zájemci to, co jim nabízí tuzemský trh s nemovitostmi? Repro: www.annonce.cz
Kdo drží v rukou taktovku?
Předně je nutné si zodpovědět otázku: Kdo udává na českém realitním trhu tón? Na tuto otázku neexistuje jednoduchá odpověď, protože ta bude vždycky podmíněna ekonomickým modelem, který použijeme. Například budeme-li hovořit o objemu výdajů českých domácností na nájemné v poměru k možnosti utrácet peníze za bydlení ve vlastním domě, musíme vzít v úvahu tzv. implicitní nájemné, jež vyjadřuje nájemné, které by vlastník domu obdržel, kdyby svůj dům pronajal.
Obětovaná příležitost
Tento skrytý moment pohybu plateb a tržeb v oblasti bydlení se nazývá obětovaná příležitost. Jinými slovy ať už jsme v nájemním vztahu, vlastníme družstevní podíl či vlastníme rodinný dům jako soukromý majetek, nikdy se nejedná ani o čistě nájemní vztah ani o ryze soukromé vlastnictví. V soukromém vlastnictví je vždy obsažena možnost nájemního vztahu s někým a v nájemním vztahu je vždy obsažena možnost soukromého vlastnictví. Z toho vyplývá, že trh s nemovitostmi by měl mít maximální pružnost k tomu, aby dospěl k ekonomické rovnováze čili k dokonalé konkurenci.
Dokonalé konkurenci stojí v cestě zejména nízká diverzita nabídkové strany
Diverzita trhu s nemovitostmi
Zůstaneme-li u zvoleného modelu Léona Walrase, pak v našem případě investoři reflektují poptávku spotřebitelů tím, že si od svých skutečných i potenciálních klientů pronajímají část jejich ekonomického potenciálu (zde jde o upravený model, protože Walras hovořil v tomto případě o capitaux, výrobních faktorech, jež si firmy pronajímají od svých spotřebitelů). Budeme-li aplikovat tento upravený walrasovský model, pak zjistíme, že cestě k takzvané dokonalé konkurenci stojí několik překážek, z nichž nejmocnější je nízká diverzita nabídkové strany. Čeští realitní investoři se nechovají podle walrasovského modelu, to znamená nepronajímají si od svých klientů jejich ekonomický potenciál, ale chovají se podle ricardovského modelu klasické politické ekonomie, která zohledňuje nabídkovou stranu trhu na úkor poptávkové. Jinými slovy realitní investoři preferují růst před alokací omezených zdrojů. Pro ně samé to znamená, že nedovedou své investice umístit vždy tam, kde jsou nejzhodnotitelnější a pro spotřebitele to znamená, že často postrádají nabídku opravdu šitou na míru jejich životnímu stylu a finančním možnostem.
Čeští developeři zohledňují nabídkovou stranu na úkor poptávkové
Nedostatečná nabídka likviduje poptávku
Z toho vyplývá, že investice v budoucnu může snižovat paradoxně Ricardův zákon klesajících výnosů, ač o něm víme, že nefunguje tak, jak ho modeloval klasik politické ekonomie. Nedostatečná diverzita trhu s nemovitostmi patrně způsobí, že lidé nebudou chtít investovat ne proto, že by nechtěli či nemohli, ale proto, že neexistuje dostatečně široká paleta nabídky. Klesající výnosy investorů pak ještě zúží šíři nabídky. Trh, který je pestrým jen na povrchu, ale spektrem své nabídky je chudý, není trhem, ale tržištěm. V tomto ohledu máme do dokonalé konkurence na trhu s nemovitostmi ještě hodně daleko.
