Rekonstrukce nemovitosti před prodejem je ožehavá otázka. Záleží totiž hned na několik faktorech: na typu nemovitosti, lokalitě a ceně, za kterou chcete daný byt nebo dům prodat. A také na financích, které jste ochotni do rekonstrukce vložit. Nemusí se nutně jednat o investici, která se vyplatí. Na otázky, za jakých podmínek rekonstruovat a jakou nemovitost, se budeme snažit dnes odpovědět. Cena rekonstrukce někdy může dosánout i výše kupní ceny.
Způsob provedení rekonstrukce
Pokud plánujete pouze základní, nezbytné úpravy typu výměna vodovodního a odpadního potrubí, renovace elektrického vedení či výměna oken; v případě domu pak oprava střechu, izolace vnějšího zdiva či správka fasády, jděte do toho. Tato v zásadě technická spíše než estetická rekonstrukce cenu nemovitosti jistě zvýší za minimálních vložených nákladů a zájemce neodradí. Navíc – dobrá střecha, hezká fasáda a viditelně těsnící okna dům takzvaně „prodávají“. Jen si sami představte ten samý dům s oloupanou omítkou, děravou střechou a vytlučenými okny. Pocitově jste s cenou na 50 % ceny, kterou byste si mohli říáct v moment, kdy tyto „estetické“ detaily jsou v pořádku. Podívejte se na dva sousedy. Který z nich svůj dům prodá rychleji? U rekonstrukcí prováděných z čistě estetických důvodů to samé říci nelze. Svůj názor, co je krásné a jak chceme, aby vypadal náš domov, má každý jiný, naše představy jsou velmi subjektivní a jako vše v životě podléhají změně. Nemůžete tedy rekonstrukcí „nutit“ nové majitele, aby se jim líbilo to samé co vám. Pokud s námi v tomto ohledu nesouhlasíte, zkusme se na problém podívat z hlediska finančního.
Byt před, dům po rekonstrukci
Pokud prodáváte byt, který není v právě ideálním stavu, nechte jej, jak je. Z průzkumů realitních kanceláří vyplývá jednoznačný výsledek: kupující dávají přednost bytům před rekonstrukcí, a to jak panelovým, tak i ve starší zástavbě. Naopak oceňují, pokud činžovní dům jako takový rekonstrukcí prošel – tedy má nové stoupačky, opravené schodiště, nezatékající střechu, vyměněná okna, fungující osvětlení společných prostor, suché a uzamykatelné sklepy a další výhody, které s sebou dnešní renovace nesou. Nerekonstruovaný dům sebou totiž nese řadu možný problémů – od zatékající střechy a špatných izolací po vysoké platby do fondu oprav. Detaily interiéru nechte na nových majitelích. Naopak byt by měl být před rekonstrukcí. A to proto, aby si jej nový majitel mohl přiblížit obrazu svému. Kromě toho bývají nerekonstruované byty levnější. To proto, že pokud současný majitel rekonstrukci provedl, snaží se o tuto částku (nebo o něco vyšší sumu) cenu bytu navýšit a docílit tak většího zisku. V praxi se pak ale jeho byt může jevit jako předražený, kupec se dlouho nenachází a prodívající je často ěmito okolnostmi tlačen ke snížení ceny. Rekonstrukce tak byla provedena naprosto zbytečně – investice se nevyplatila. A pokud už rekonstruovat musíte (viz důvody výše), rozhodně neinvestujte do jakýchkoli nadstandardů, od podlah počínaje a doplňky typu svítidel konče. Nový majitel nemusí vámi vybranou kvalitu ocenit.
Prodej hrubé stavby
Pravdou je, že pokud prodáváte hrubou stavbu, o rekonstrukci většinou nemůže být ani řeč – pokud se nejedná o neuzavřenou stavbu, která několik let stojí vystavená větru, slunci a teplotním extrémům. V každém případě ale ukliďte vše, co na stavbu nepatří a co novému majiteli ani nijak nepomůže. Naopak zachovejte nakoupený stavební materiál – zvláště pokud jste již půlku střechy odizolovali a zbytek ilozací čeká v balících na použití. Náklady na pořízení materiálu můžete zohlednit v ceně. A že máte povinnost starat se o pozemek, snad ani nemusíme zdůrazňovat. Opravená střecha je pro prodej nemovitosti nespornou výhodou.
Rekonstrukce zahrady
Pro zvelebování zahrady platí stejná pravidla jako pro byt a dům. Plot opravte, mrtvé stromy pořežte, o živé pečujte a trávník sekejte pravidelně – udržovaná zahrada se vzrostlými stromy a hezkými záhony a keři rozhodně cenu domu v očích zájemců zvyšuje. Vyhněte se ale investici do stavby bazénu a nepouštějte se do stavby nové kůlny nebo hřiště – nikdy nevíte, zda se do vkusu nového majtele strefíte či zda jej bazénem přes půlku zahrady spíše neodradíte.
Pozemek a inženýrské sítě
Pokud mluvíme o rekonstrukcích nemovitostí, hodí se ztratit i pár slov o pozemcích. Je jasné, že cenu pozemku, ať už je jeho lokalita sebehorší, vždy zvýší přivedené inženýrské sítě, tedy elektřina, plyn i zaslepená přípojka na vodu spolu s kanalizací. Pokud vodu nelze přivést, pak je vhodné investovat do vrtané studny, vyjde vás na pár desítek tisíc a nový majitel se nemusí starat o zdroj vody pro stavbu a následné bydlení. Nemá ale smysl ani plánovat například tepelné čerpadlo. Jako u bytů, nemůžete ani zde novému majiteli diktovat, jak a v čem by měl žít. Pokud je nemovitost obyavtelná bez větších potíží, nechte rekonstrukci na novém majiteli.
Vybavení nemovitosti
Zde platí stejné pravidlo, na jaké jsme narazili v každém z témat. Méně znamená více, a tak z prodávané nemovitosti, pokud v ní nebydlíte, vystěhujte tolik nábytku, kolik jen můžete. Ostatně – je to vynikající příležitost k opravdu generálnímu úklidu. Ulehčíte tak nejen sobě, ale i novému majiteli.
Rekonstrukce nemovitosti pomocí bagru
Pokud prodáváte pozemek s nemovitostí, tedy vlastně jen pozemek, protože nemovitost je ve stavu neobyvatelném, nejedná se o chráněný nebo výjimečný objekt a cena její rekonstrukce by výrazně převýšila cenu postavení nemovitosti nové – můžete novému majiteli prokázat službu tím, že zaplatíte demolici ruiny a odvoz stavebního odpadu. Bohužel u některých nemovitostí nemá smysl prodlužovat stav agónie. foto: © STOCK.XCHNG (www.sxc.hu)
