Na družstevní byt si nemůžete vzít půjčku nebo hypotéku. Ideální není ani varianta kombinace osobního a družstevního: pokud se družstvo rozhodne dům opravit a potřebuje si půjčit, stačí jediný nesouhlas vlastníka, aby byla celá snaha zmařena. Dům může být i napůl v osobním a družstevním vlastnictví, má to však svoje nevýhody. Není tedy divu, že se družstva často celá a najednou transformují na sdružení vlastníků. Proces to není jednoduchý a budete k němu s největší pravděpodobností potřebovat právníka – pokud ovšem nemáte nějakého opravdu šikovného, práva znalého a chytrého souseda. Do začátku se vám ale určitě budou hodit naše rady.
Krok první: Povinnosti družstevníka před převodem
Jak složitý bude převod, to je otázka, jejíž řešení leží zejména ve vztazích mezi družstevníkem a bytovým družstvem, respektive dalšími členy. Ze zákona má každý z členů právo nahlížet do dokumentů týkajících se fungování družstva. Můžete tak snadno zjistit, zda má družstvo nějaké dluhy a pokud ano, jak velká část zbývá.
Právní úkony, které souvisí s převodem do osobního vlastnictví- Prohlášení vlastníka budovy, včetně schématu podlaží domu - Návrh na vklad prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí - Smlouva o převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví - Návrh na vklad smlouvy o převodu bytů do vlastnictví do katastru nemovitostí - Návrh na zápis společenství vlastníků jednotek do rejstříku společenství - Stanovy společenství vlastníků jednotek |
Tyto závazky mohly vzniknout rekonstrukcí celého domu, opravou střechy nebo instalací výtahu. Před převodem budete muset svůj podíl na celkovém dluhu družstvu, tedy anuitu, zaplatit.
Krok druhý: Žádost o převod do osobního vlastnictví
Zda vůbec bude možné byty do osobního vlastnictví převádět, rozhoduje členská schůze družstevníků, tedy současných nájemníků. Pokud jste družstevní byt koupili, může být o převodu již rozhodnuto a vy tak máte cestu otevřenou – nebo také můžete být mezi prvními, kdo tuto otázku nadnese. Pak se připravte na delší čekání, které ani nemusí být korunováno úspěchem. Žádný zákon nedonutí družstevníky, aby s převodem souhlasili, a pro vás neexistuje žádný nárok na individuální převod a ani se takové procedury nemůžete právně domáhat. Než bude váš byt opravdu váš, chvilku to potrvá.
Krok třetí: Náležitosti převodní žádosti
Jakmile víte, že převodu do OV (osobního vlastnictví) je družstvo otevřeno, můžete začít sepisovat žádost o převodu do osobního vlastnictví. Ta musí obsahovat osobní údaje družstevníka (jméno, příjemní, titul, rodné číslo, trvalé bydliště), specifikaci bytové jednotky podle smlouvy a také podrobné údaje o domu, ve kterém se byt nachází (najdete na katastru), termín, do kdy má být převod uskutečněn, datum sepsání a podpis žadatele. Vzor smluv najdete na internetu nebo se můžete požádat o odbornou právní pomoc.
Krok čtvrtý: Družstvo dává zápis na katastr
Jakmile je žádost sepsána a předána bytovému družstvu, to podá na katastr nemovitostí takzvané Prohlášení vlastníka nemovitosti, ve kterém prohlašuje, že na základě zákona č. 72/1994 Sb. a pozdějších předpisů vymezuje v budově bytové a nebytové jednotky.
Může být dům napůl družstevní a napůl soukromý?Ano, je to možné. Prohlášením na katastru se v domě vymezí jednotlivé bytové jednotky (což v rámci družstva neexistovalo) a ti, kdo o převod zažádali, budou mít své byty v osobním vlastnictví a vytvoří pravděpodobně společenství vlastníků bytových jednotek. Ti ostatní – družstevníci – zůstanou v bytovém družstvu a nic se pro ně nemění. Nicméně co se péče o dům týče, mohou se v budoucnosti vyskytnout potíže (viz úvod článku). |
Pokud byla do té doby udělána jakákoli kolaudační rozhodnutí nebo jiná dokumentace, vztahující se k nemovitosti, budou jako přílohy součástí tohoto prohlášení. Není asi třeba dodávat, že katastr potřebuje originály nebo ověřené kopie.
Krok pátý: Katastr zapisuje vlastníky
Po úspěšném zapsání prohlášení je vhodné na katastr dodat smlouvu o převodu. Ta musí obsahovat údaj, zda nový majitel – nabyvatel – je členem družstva, či nikoliv, a také technicky přesný popis převáděné jednotky i všech společných prostor domu a pozemků, a to včetně práv, věcných břemen a povinností. Dnes už se nové byty prodávají téměř výhradně do osobního vlastnictví. Součástí smlouvy je i náčrtek vyjmenovaných prostor a také původní prohlášení vlastníka nemovitosti. Na základě smlouvy o převodu bytu pak katastr zapíše do listu vlastnictví změnu vlastníka.
Krok šestý: Vytvoření společenství vlastníků
Přestože jste se už stali majiteli bytu, stále musíte pečovat o společné prostory. Noví vlastníci jsou tak povinni vytvořit takzvané společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ), které si vede své účetnictví, zajišťuje pravidelné platby do fondu oprav a komunikuje případně s bytovým družstvem a dalšími úřady jménem všech vlastníků. proto velmi záleží, koho si zvolíte za předsedu.
AnuitaJedná se o platbu, která je složena ze splátky jistiny a úroku. Její výše je ve zvoleném období neměnná, plynule se mění pouze poměr mezi splátkou (úmorem) a úrokem, kdy zpočátku je vyšší poměr mezi úrokem a splátkou jistiny. Na konci doby splatnosti se poměr snižuje. |
Společenství vlastníků může vzniknout v domě, kde jsou alespoň tři bytové jednotky v osobním vlastnictví různých majitelů. Zákon určuje, že společenství vzniká v den, kdy je zakládací listina s vyznačenou doložkou o vkladu na katastr doručena poslednímu z těchto majitelů. Nezapomeňte před založením také sepsat stanovy, nebo o jejich sepsání požádejte právníka. Foto: STOCK.XCHNG
