Stavební práce a úpravy se v čase nejen mění, ale mohou i poměrně dlouho trvat. V takových podmínkách si nemůžete vy ani druhá strana pamatovat veškeré detaily ústní dohody, ceny dílčích prací a jednotlivé termíny.
V domě se občasným stavebním pracem nevyhnete; Aby se stavba nestala noční můrou, zvažte dobře smluvní závazky a ustanovení
Přestože zákon nevyžaduje, aby smlouva o dílo byla uzavřena písemně (lze se dohodnout i ústně), písemná forma je rozhodně lepší, a to pro obě strany. Krom toho, že se písemná smlouva osvědčí v případě nedodržení termínu nebo chybného provedení prací, je základem dobré spolupráce s jasně stanovenými pravidly.
Smlouva na stavební práce podle občanského, nebo obchodního zákoníku?
Pokud jste fyzická osoba, můžete se rozhodnout, zda smlouvu o dílo uzavřete podle obchodního (§ 536 a násl.) nebo občanského zákoníku (§ 631 a násl.). Z hlediska stavby spočívá nejzásadnější rozdíl v záruce a reklamaci. Pokud bude smlouva uzavřena podle občanského zákoníku (např. mezi fyzickou osobou a stavební firmou), činí záruční doba při zhotovování stavby nejméně 3 roky, při úpravách a změnách již existující stavby to je nejméně 18 měsíců.
S dodavatelem stavebních prací vše předem dobře projednejte a sepište. Předejdete tak možným nepříjemnostem a průtahům
Pokud se rozhodnete odepsat si náklady na stavbu z daní, pak smlouvu musíte uzavřít podle obchodního zákoníku a z toho vyplývá, že záruční doba musí být ve smlouvě výslovně určena. Pokud zarůční doba není písemně sjednána, pak za vady, které vzniknou po předání díla, nenese odpovědnost zhotovitel (stavební firma nebo řemeslník). Druhý významný rozdíl spočívá v odpovědnosti za škodu. V případě občanského zákoníku za škodu odpovídá zhotovitel (stavební forma, řemeslník), v případě obchodního zákoníku nese odpovědnost objednatel (majitel stavby, vy).
Co ve smlouvě na stavební práce rozhodně být musí
- Přesná a jasná specifikace díla jako takového - srozumitelný popis, co musí být zhotoveno, opraveno, postaveno.
- Datum zahájení a zhotovení prací, ideálně ve formě detailnějšího časového rozpisu (např.: zavedení inženýrských sítí - úprava terénu - vyhloubení a stavba základových zdí - hrubá stavba - střecha - izolace - interiérové práce - dokončovací práce).
- Řešení pojištění stavby, pokud jej máte, a zejména zajištění bezpečnosti majetku a osob po dobu stavby.
Aby stavba domu byla radost, a nikoliv starost, ošetřete stavební práce smluvně
- Záloha, přiměřená a ve výši cca třetiny celkové ceny za dílo. Spolu se zálohou i předběžný rozpočet, který lze překročit o max. 10-20 %. U stavebních prací jsou běžné vícepráce nebo naopak některé práce odpadnou zcela, může se snížit nebo zvýšit cena jednotlivých položek v průběhu trvání stavebních prací apod. Kalkulace sestavená podle položkového ceníku a ve spolupráci se stavebním technikem zaručí, že stavební firma nebude zbytečně plýtvat vašemi penězi.Pokud bude výsledná cena převyšovat i ve smlouvě stanovený schodek, lze od smlouvy odstoupit. Počítejte ale s tím, že pokud máte např. většinu domu už postavenou, stavební firma má právo na zaplacení části prací - podle zákona vám z plnění smlouvy vznikl majetkový prospěch. Pokud jste si ale objednali např. kus nábytku, nemusíte platit nic, neboť řemeslník jej může prodat někomu jinému.
- Povinnosti zhotovitele a objednatele. Kdo zajistí příjezdovou cestu na pozemek, nákup materiálu, interval vyplácení nákladů spojených se stavebními prácemi, kontrola jednotlivých etap, úklid a další, specifické podmínky.
- Práva a povinnosti stavební dozoru. Pokud je stavební dozor kvalifikovaný a dobrý, může člověk plnící tuto funkci ušetřit až desítky tisíc korun - tím, že upozorní na práce, které není třeba provádět a na položky, které jsou špatně naceněné.
Co by smlouva na stavební práce mohla také zahrnovat
- Tzv. zádržné - částka ve výši 5-15 % z celkové ceny díla pro případ, že budou hrozit nedodělky a opravy v době, která přesahuje termín dokončení stavby.
- Pokud trváte na přesném dodržení termínu dokončení stavby, pak by měla smlouva obsahovat smluvní pokutu pro případ prodlení. Při stanovování výše berte ohled na škody, které by vám nedodržením vznikly (storno stěhovací formy, uskladnění nábytku, nájemné, apod.). Smluvní škola pro případ prodlení ale nemůže být vyšší, než celková cena samotného díla.
- Ve smlouvě měly být i ustanovení týkající se předání díla a záruk. Jedná-li se o složitější stavební práci, přílohou smlouvy by měla být projektová a technická dokumentace díla.
- Pokud se řemeslníci nebo stavební firma obávají pozdních plateb, mohou požádayt o smluvní úrok z prodlení. Zpravidla se pohybuje v řádech 0,05 % denně, nebo 10-20 % ročně z celkové částky. Opět zde platí, že úrok by neměl převýšit spornou částku.
Srozumitelnost smlouvy o stavebních pracech je přínosem pro obě smluvní strany
Smlouva jako taková by měla být jednoduchá, jasná a srozumitelná pro obě strany. Vyvarujte se proto mnoha odkazů, prolínajících se ustanovení, nesrozumitelných formulací a zejména nepřesných popisů. Jasná smlouva rovná se dobré vztahy a jasné podmínky pro dobře odvedenou práci. Foto: www.thinkstockphotos.com
