Jak řešit podílové spoluvlastnictví k nemovitosti?
292
Každá nemovitost může být ve výlučném vlastnictví jedné osoby, ale také v podílovém spoluvlastnictví více osob. Pokud nemovitost vlastní pouze jedna osoba, je čistě na její svobodné vůli, jak s ní nakládá. V opačném případě musí dojít k dohodě všech spoluvlastníků nemovitosti, a tak všechny kroky nemusejí jít tak hladce...
Co je to podílové spoluvlastnictví?
Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci – v našem případě nemovitosti. Není-li stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak, jsou podíly všech spoluvlastníků stejné, v opačném případě se podíl vyjádří zlomkem (např. ½; ¼; 2/3 aj.).
Při nakládání s nemovitostmi v podílovém spoluvlastnictví je velice důleži-té si uvědomit, že z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. Navíc o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny ane-bo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.
Při spoluvlastnictví pozor na předkupní právo
Výše uvedená fakta většinou spoluvlastníci nemovitosti znají, zapomínají však na následující pravidlo, které se týká převodu spoluvlastnického podílu na jinou osobu. Zákon totiž jednoznačně stanoví, že při převodu spoluvlastnického podílu, mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo (s výjimkou převodu na osobu blízkou – tou zákon rozumí příbuzného v řadě přímé, sourozence, manžela; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdob-ném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, jestliže by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní). Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
V praxi se stává, že jeden z podílových spoluvlastníků nemovitosti svůj podíl odprodá jiné osobě, aniž by učinil stejnou nabídku svému spoluvlast-níkovi. Riskuje tak, že opomenutý spoluvlastník se svého nároku úspěšně domůže soudní cestou a již uskutečněný převod bude soudem prohlášen za neplatný.
Jak zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví k nemovitosti
Spoluvlastnictví určité nemovitosti nemusí být pro jednotlivé vlastníky to nejvhodnější řešení, a to z nejrůznějších důvodů. Někdy není možná dohoda ohledně společného hospodaření s pozemkem, bytem nebo domem, a proto chtějí věc reálně rozdělit. Jindy je jednomu spoluvlastníkovi nemovitosti vlastnictví na obtíž (například menšinový podíl na nemovitosti), a proto raději volí finanční kompenzaci za svůj podíl než setrvání ve spoluvlastnickém poměru.
Zákon proto stanoví, že spoluvlastníci se mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání. Je-li předmětem spoluvlastnictví nemovitost, musí být dohoda písemná.
Nedojde-li k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a účelnému využití věci. Není-li rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Přihlédne přitom k tomu, aby věc mohla být účelně využita. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů.
Při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozdělením věci může soud zřídit věcné břemeno k nově vzniklé nemovitosti ve prospěch vlastníka jiné nově vzniklé nemovitosti tak, aby mohlo docházet k bezproblémovému užívání všech nemovitostí.
K samotnému zániku spoluvlastnictví může dojít prodejem nebo darová-ním spoluvlastnického podílu druhému spoluvlastníku. Do katastru nemovitostí se zapíše vlastnictví na základě „dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti“. S žádostí o vypracování této dohody se obraťte na právníka, který celou transakci provede ke spokojenosti všech zúčastněných stran.
