Pokles tempa výstavby nových nemovitostí
Podle českého statistického úřadu poklesla výstavba v prvním pololetí 2009 v porovnání s rokem 2008 o 21,2 % a celková hodnota nově uzavřených stavebních zakázek klesla o téměř pětinu - na 49,6 mld. Kč. Důvodem je ztížené financování projektů, nižší poptávka a fakt, že developeři raději dostavují již rozestavěné projekty a čekají na prodej, než se pustí do nové výstavby. Není divu - v Česku je podle ČSÚ více než půl milionu neobývaných bytů, což tvoří více než 10 % z celorepublikového bytového fondu. Přesto je ministr pro místní rozvoj Rostislav Vondruška optimistický a věří, že v roce 2010 se bytová výstavba opět vrátí do černých čísel.
Moderní bydlení, Residence Sacre Coeur v Praze
Novostavby v Praze jako indikátor
Ještě v roce 2008 ceny bytů v pražských novostavbách rostly neuvěřitelným tempem – o 10,5 procenta. Naopak v prvním pololetí roku 2009 klesly o téměř 7 procent. Kupující odstupují od uzavřených smluv, ale developeři ceny ještě nesnižují – doufají v rychlý obrat situace. Dnes už je ale realita jiná – nezřídka se můžeme setkat s inzeráty typu „První byty v prodeji – zaváděcí slevy“. Lidé si ale koupi nových bytů a domů rozmýšlejí ještě pečlivěji než dříve, a to nejen proto, že Praha je jedním z nejdražších měst na světě. Za cenu bytu dnes mohou mít domek se zahrádkou (a auto má dnes téměř každý – ať už firemní nebo soukromé) a navíc tuší, že letos by ceny mohly ještě více klesnout. Důležitým faktorem je i zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru.
| Čtěte také: Byty v rezidenci Oáza Michle jsou do konce května ke koupi se slevou ve výši DPH |
Chcete bydlet? Nejdříve se ptejte banky
V roce 2009 a 2010 by v Praze mělo být postaveno kolem 6000 nových bytů, v ostatních částech České republiky pak celkem kolem 4000. Plány developerů ale ztěžují i banky, které zpřísnily poskytování úvěrů – a to jak developerům, tak koncovým zákazníkům. Již není možné stavět či kupovat s minimem vlastních prostředků. Banky dnes půjčují kolem 70 % - oproti minulým 85 %. Pro developery je také mnohem složitější uzavírat strategická partnerství – investoři jsou mnohem opatrnější.
Krize ovlivňuje i změnu nabídky: místo do vlastního do nájmu
Pokles poptávky a nutnost snižovat ceny projektů donutila developery podívat se na realitní trh i z jiného úhlu. A tak místo klasického prodeje začali zvažovat i možnost pronájmu jednotlivých bytů i domů, které již stojí a nedaří se je za současné situace prodat. Někteří jdou tak daleko, že uvažují i o výstavbě, primárně určené k nájmu, nikoli k prodeji domu. Dalším směrem, jak vymanévrovat z příliš úzkého sevření, je nízkoenergetické bydlení.
| Čtěte také: Ovlivní současná světová finanční krize výraznějším způsobem stavebnictví a trh s byty? |
Novostavby versus stará zástavba
Oproti poklesu zájmu u nových bytů a domů se zájem po kvalitních bytech ve starší cihlové zástavbě příliš nezměnil. Proč? Lokalita, kvalita výstavby, dopravní dostupnost, zhusta vynikající občanská vybavenost – a příznivá cena. U starší zástavby lidé neočekávají tak výrazný pokles cen jako u novostaveb, a tak nemají důvod otálet s koupí nového bydlení. Rozdílná situace je ale u panelových bytů, kde cena stabilně již několik let klesá. Proč? Nadsazená původní cena, lokalita, nekvalitní výstavba, často mizející občanská vybavenost. Jediné, co paneláky „drží nad vodou“ je jejich často dobrá dopravní dostupnost. Tu ale rychle ztrácejí – vlivem dostavovaných developerských projektů v blízkém okolí.
Recepce v Residenci Sacre Coeur
Novostavby: začíná tvrdá hra
Podle vývoje situace jsou v největším „ohrožení“ rezidenční projekty, které jsou zatím ve fázi plánování. Bez ohledu na získání stavebního povolení je pro většinu developerů a investorů bezpečnější dokončit započaté projekty, než se v dnešní nejisté situaci pouštět do rizika nové výstavby – aniž by byly předem uzavřené kupní či nájemní smlouvy. S tím souvisí i změna struktury trhu. Kvalita - nejen cena, se stává hlavním kritériem při výběru nemovitosti a doba, kdy jednotlivé projekty byly prodány snad ještě před vyřízením stavebního povolení, je dávno pryč. Chlebíček realitního trhu razantně ztvrdl.
| Čtěte také: Ovlivní současná světová finanční krize výraznějším způsobem stavebnictví a trh s byty? |
Proč i za krize cena pozemků neklesá
Cenu nových bytů a domů určuje nejen kvalita, lokalita a velikost, ale i jejich množství. Hezké byty přibývají, zatímco hezké pozemky ubývají. Najít příjemný pozemek ve městě dnes již téměř není možné, zatímco u bytů je výběr široký. Logicky tak cena pozemků, které jsou vhodné k zástavbě a navíc se mohou pyšnit několika výhodami, stabilně stoupá. Bez ohledu na probíhající finanční krizi.
Výhled na Prahu z Residence Sacre Coeur
Luxus krize zatím nezasáhla
Cena ani poptávka rapidně neklesá u luxusních rezidenčních projektů. Kromě faktu, že bohatší vrstva společnosti je krizí postižena nejméně, je to i skutečnost, že luxusní projekty mají pečlivě vybranou lokalitu, jsou zárukou velice kvalitních materiálů včetně procesu výstavby a navíc co do rozsahu neaspirují na velká sídliště. Zájemců, ochotných zaplatit požadovanou cenu, se zatím najde dostatek.
| Čtěte také: Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty |
Světlé zítřky?
Stačí do vyhledávače zadat „nemovitosti vývoj odhad cena“ a můžete si přečíst mnoho odhadů vývoje situace. Od scénářů, které předpovídají odchod několika developerů, razantní snížení cen nemovitostí (nové byty o 10 % a starší výstavba až o 30 %), silnou konsolidaci trhu a zamrznutí růstu na alespoň 5 let, až po ty, které věří v rychlé zotavení ekonomiky i důvěry lidí a uvolnění podmínek pro získání úvěrů. Pravdu najdeme nejspíše někde mezi, a pokud se ukáže, že předpověď průběhu krize ve tvaru „W“ je nejrealističtější, nacházíme se (vzhledem k novoročnímu pozvednutí české ekonomiky) s největší pravděpodobností na cestě k poločasu, před dalším zlomem.
