Hypotéky - hypoteční úvěry jsou v podstatě všechny úvěry zajištěné nemovitostí. Z právního pohledu se jedná o dva právní instituty – úvěrovou smlouvu a smlouvu o půjčce, která je zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Zastavovaná nemovitost nemusí být zároveň předmětem koupě.
Nahlédnutí do paragrafů
Hypoteční úvěry definuje zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb, který vstoupil v platnost 1. 5. 2004, dnem vstupu České republiky do Evropské unie. Říká, že: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“
Úvěrová smlouva
Úvěrová smlouva je upravená dle ustanovení § 497 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, v platném znění (dále jen obchodní zákoník).
Smlouva o půjčce
Smlouva o půjčce je upravená dle § 657 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen občanský zákoník). Půjčka je zajištěna zástavním právem k nemovitosti dle ustanovení § 152 a násl. občanského zákoníku.
Zástavní právo
Zástavní právo je institut, který dává zástavnímu věřiteli, nejčastěji to je banka poskytující úvěr, právo domáhat se uspokojení na zastavené věci, pokud dlužník nesplní zajišťovanou pohledávku řádně a včas. Tato práva a povinnosti smluvních stan vznikají na základě zástavní smlouvy.
Funkce zástavního práva
Zajišťovací funkce. Dlužník je motivován, aby byla jeho věc zbavena závazku zástavního práva.
Uhrazovací funkce. Pokud nebude pohledávka zaplacena, má zástavní věřitel právo domáhat se uspokojení ze zástavy.
Zástava
Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.
Poměr mezi výší pohledávky a hodnotou zastavěné nemovitosti není žádným právním předpisem stanoven. Banka jako zástavní věřitel si před poskytnutím úvěru ověří, jakou hodnotu má zastavovaná nemovitost. Banky jsou dnes ochotny půjčit i do 100 % odhadní ceny, úroky však bývají většinou vyšší než pokud půjčují kolem dvou třetin hodnoty zajištěné nemovitosti.
Pozor na to, že zástavce je povinen zdržet se jednání, kterým by mohla dojít ke zhoršení hodnoty zástavy, a tím k újmě zástavního věřitele. Pokud zástava ztratí na ceně a zajištění pohledávky se stane nedostatečným, má zástavní věřitel právo, aby dlužník zajištění doplnil. V případě, že se tak nestane, stává se část nezajištěné pohledávky splatnou.
Zástavní smlouva
Zástavní smlouva musí mít pod sankcí neplatnosti písemnou formu. Ve smlouvě musí být nezaměnitelným způsobem určen předmět zástavního práva. Způsob popisování nemovitostí je uveden v zákoně č. 344/1992 SB., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), a to v ustanovení § 5.
Účastníky zástavní smlouvy jsou zástavní věřitel (většinou banka poskytující úvěr) a dlužník – zástavce, který zastavuje svoji nemovitost, aby mohl čerpat úvěr. V současné době však dlužník často nebývá totožný se zástavcem. V době, kdy chce dlužník koupit nemovitost, často nemá ještě vlastní nemovitost, kterou by dal do zástavy, a tak do případu vstupuje osoba, která je vlastníkem nemovitosti a stává se zástavcem.
Kdy vzniká zástavní právo
Podle ustanovení § 156 odst. 1 občanského zákoníku vyžaduje vznik zástavního práva zápis do katastru nemovitostí. Návrh na vklad zástavního práva podávají zástavní věřitel a zástavce. Dlužník, pokud je účastníkem zástavní smlouvy, se nepřipojuje k řízení o zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Jeho práva a povinnosti jsou upraveny v úvěrové smlouvě. Práva a povinnosti plynoucí podle zástavní smlouvy zástavci přecházejí v okamžiku převodu nemovitosti na dlužníka. (§ 164 občanského zákoníku).
Pokud je dlužník v prodlení s placením
Zástavní věřitel se může v případě, že je dlužník v prodlení s placením svého závazku, domáhat uspokojení svého práva zpeněžením zástavy. Zástavu lze zpeněžit ve veřejné dražbě nebo soudním prodejem zástavy. Jiné způsoby, než které jsou uvedeny v zákoně, nejsou přípustné. Výslovně se například zakazuje uspokojení pohledávky prostřednictvím tzv. propadné zástavy. To znamená, že ani v případě neplacení dlužníka nemůže přejít vlastnické právo k nemovitosti na věřitele.
Zánik zástavního práva
- Uhrazením pohledávky. Uhrazením pohledávky zajištěné zástavním právem zástavní právo zaniká. Případný pozdější výmaz z katastru nemovitostí má v tomto případě pouze potvrzující povahu. Pokud je tedy pohledávka splacena, ale není stále vymazána v katastru nemovitostí, neznamená to, že by byla nemovitost nadále zastavena.
- Vzdání se zástavního práva ze strany zástavního věřitele
- Zpeněžením zástavy
- Zánikem zástavy (např. zničením)
- Někdy i prohlášením konkurzu na majetek zástavce
Výmaz zástavního práva
Výmaz zástavního práva se obvykle provádí na základě prohlášení zástavního věřitele o tzv. kvitanci, tedy že pohledávka byla splacena. Tento dokument se doručí na katastrální úřad a úřad má povinnost do třiceti dnů zástavní právo vymazat.
