V případě, že se obec či město rozhodne prodávat své bytové jednotky musí postupovat v souladu se zákonem o obcích a se zákonem o vlastnictví bytů. V první části našeho seriálu jsme vás seznámili s úskalími nabídky převodu bytové jednotky na jeho současného nájemníka. Nyní přidáváme další podstatné informace.
Jak naložíte s nabídkou, závisí jen na vás!
Nájemník bytu má dvě možnosti, jak na zaslanou nabídku zareaguje. Přijatou nabídku ke koupi bytové jednotky nájemník buď příjme, nebo ne. Vše závisí jen na jeho svobodném rozhodnutí.
V této fázi je nejdůležitější si uvědomit, že v případě prodeje bytu dle zákona 72/1994 Sb. má nájemník přednostní právo na koupi bytu, jehož je nájemcem. Po uplynutí šestiměsíční lhůty však může stávající vlastník byt nabídnout ke koupi jiné osobě.
(Ne)přijatelná kupní cena
Hlavním úskalím při prodeji nemovitostí bývá samozřejmě výše kupní ceny. Platí zásada, že vlastník domu má právo si určit cenu, za kterou bude své byty nabízet.Nájemce bytu se musí rozhodnout, zda nabídku za uvedenou kupní cenu přijme. Ke správnému rozhodnutí vám napomohou informace např. z realitních kancelářích.
Zjistíte, za jaké ceny se ve vašem regionu srovnatelné byty prodávají, a tak ihned získáte informaci o výhodnosti či nevýhodnosti nabízené koupě. Obecně platí, že obce či města nabízí ve většině případů pro kupující velice příznivé ceny, které mnohdy dosahují jen třetinových cen oproti cenám tržním.
Cenu schvaluje vždy zastupitelstvo dané obce či města, stejně tak pravidla pro prodej bytů. Tato pravidla popisují postup prodeje jednotlivých bytů od zaslání nabídky ke koupi až po samotný podpis smlouvy a způsob úhrady kupní ceny.
Když nabídku nepřijmete…
Již víte, že při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě. V tomto případě je stávající nájemník stále chráněn, a to ať už se prodává dům jako celek nebo po jednotkách. Nový vlastník totiž vstupuje do práv a povinností z nájemního vztahu, který existoval za původního majitele - obce. Nájemní bydlení je v naší legislativě stále chráněno. Pronajímatel tak může vypovědět nájem bytu (u nájmů na dobu neurčitou) jen s přivolením soudu, a to jen z důvodů uvedených taxativně v občanském zákoníku.
Důležité poznámky
Pokud nájemce nepřijme nabídku překupního práva k dané bytové jednotce, vzniká nájemci nárok na prodloužení lhůty k přednostnímu nabytí vlastnictví jednotky v jednoroční lhůtě, po uplynutí šestiměsíční lhůty, za kupní cenu nabídnutou někým jiným.
Smlouvu o převodu vlastnictví jednotky musí nájemce uzavřít do 3 měsíců od doručení nabídky obsahující všechny podmínky převodu. Předkupní právo nájemce k bytu neplatí pro pronajaté byty nabyté do vlastnictví již podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.
Společenství vlastníků jednotek
Pokud se jednotlivé byty ve vlastnictví obce prodají, jistě si kladete otázku, kdo se bude starat o fungování domu jako celku. K tomuto účelu slouží tzv. společenství vlastníků jednotek.
Společenství vlastníků jednotek je určeno k ochraně zájmů spoluvlastníků, tedy zajištění péče o spoluvlastnické podíly. Jedná se např. o správu, údržbu, vedení účetnictví, provoz společných částí domu. Jeho prostřednictvím je také zajišťováno společné rozhodování mezi jednotlivými vlastníky jednotek.
Vznik společenství vlastníků jednotek je podmíněn několika faktory, které závisí především na původním vlastníkovi budovy. Prvním a hlavním faktorem je počet jednotek v domě. Pokud je jejich počet menší než pět, pak společenství nevzniká vůbec a vzájemné vztahy mezi vlastníky jednotek se v takovém domě řídí občanským zákoníkem.
Společenství vlastníků vzniká či zaniká výlučně ze zákonaa to jakmile nastanou skutečnosti dané zákonem o vlastnictví bytů. Společenství nevzniká, jak se mnozí domnívají, při první schůzi shromáždění vlastníků za přítomnosti notáře a při zápisu do rejstříku společenství, ale již mnohem dříve.
Společenství vzniká dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí, kterým katastrální úřad osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce třetímu novému vlastníkovi v domě. I to, že se první shromáždění vlastníků nekoná, nejsou schváleny stanovy a zvolen výbor či pověřený vlastník, nic nezmění na faktu, že společenství jako právnická osoba existuje. Je jen na jednotlivých vlastnících, aby na tuto skutečnost rychle zareagovali a řádně se starali o svůj majetek.
