Exkurz do historie
Vyvlastnění se v české právní historii objevuje již v roce 1867, nejde tedy o pozůstatek komunistického zákonodárství. Za první republiky existoval zákon, který umožňoval vyvlastnění pozemků pro stavbu obytných nebo veřejných budov - a který se zakládal na utilitaristickém přesvědčení, že obecné blaho a veřejný zájem má přednost před vlastnických zájmem.
Co je to veřejný zájem?
Veřejný zájem není (ve stavebním zákoně č. 50/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů) definován, ačkoli je faktorem, který určuje územní plánování. Podle Ústavního soudu je veřejný zájem nutné vždy vykládat v kontextu dané záležitosti. Podle Nejvyššího správního soudu nelze veřejný zájem ztotožňovat se zájmem a vůlí většiny. Veřejný zájem je tedy definován tzv. negativním vymezením (co není) a je v některých případech sporné určit, co veřejným zájmem je (tzv. pozitivní definice).
Vyvlastnění pro přístup na pozemek
Vyvlastnění může sloužit i vlastníkům pozemků, které jsou jinak nepřístupné a vyvlastnění je po důkazné neshodě všech zúčastněných jedinou možností, jak získat přístup. Nejčastěji je přístup řešen dohodou všech zainteresovaných stran a následným uvalením věcného břemene tak, aby byl závazek patrný i při výpisu z katastru nemovitostí. Pokud ale tento způsob selže, je možné přistoupit k vyvlastnění. To se ale týká pouze přístupu na pozemek, přístup ke stavbě řeší věcné břemeno podle Občanského zákoníku.
Postup vyvlastnění
Případy, ve kterých může dojít k vyvlastnění, specifikuje zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě (vyvlastňovací zákon), s účinností od 1. ledna 2007. Jedná se zejména o vybudování veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšných opatření. Zákon stanoví základní podmínku pro vyvlastnění - a tou je závazný, platný územní plán, v němž je stavba, kvůli které je vyvlastnění nutné, zanesena. Dalším důvodem je nemožnost přístupu k pozemku, jak jsme popsali výše. Vyvlastnění ale musí předcházet dohoda obou stran - a pokud nedojde ke vzájemné shodě, je možné se obrátit na příslušný "vyvlastňovací" úřad. Ten vydá rozhodnutí o vyvlastnění, proti kterému se vlastník pozemku může bránit odvoláním - pokud ani to nepomůže, následuje občanské soudní řízení. Nicméně úpravu nucených omezení vlastnického práva je možné najít i v dalších právních předpisech - proto se vždy vyplatí spoléhat na radu dobrého právníka se specializací na danou oblast.
Náhrady za vyvlastnění
Vyvlastňovací zákon (184/2006 Sb.) říká, že vlastníkovi pozemku patří za vyvlastnění náhrada (na základě znaleckého posudku) - a to ve výši tzv. obvyklé ceny, která zahrnuje i příslušenství (v případě odnětí vlastnického práva), nebo ve výši ceny práva odpovídající věcnému břemenu (v případě omezení vlastnického práva). Jednou z nejčastějších námitek, které majitelé pozemků k vyvlastňovacímu řízení mají, je nízká výkupní cena nebo cena, která se liší u jednotlivých majitelů pozemků. Proč? Nedávno se totiž zavedla náhrada, která je ve výši obvyklé tržní ceny - a ta je závislá na poptávce, nabídce, vyjednávacích schopnostech a dalších faktorech. Což je jeden z důvodů, proč vyvlastnění může být výhodnější než prodej. Kromě této náhrady má pak vlastník ještě právo na náhradu nákladů na stěhování či se změnou místa podnikání a dalších nákladů, které v souvislosti s vyvlastněním musí vynaložit. Náhrady se stanovují tak, aby odpovídaly majetkové újmě. Zákon také umožňuje kromě finanční náhrady i náhradu v podobě jiného pozemku nebo stavby - to ale jen v případě, že dojde k dohodě obou stran. Pokud jste v situaci, kdy dochází k vyvlastnění nemovitostí více majitelů, je výhodnější držet pohromadě. A to z důvodu, že za cenu, za kterou byly odkoupeny první pozemky, se většinou vychází při posudcích pro náhradu za vyvlastnění.
Cena zjištěná a cena obvyklá
Zákon o vyvlastnění rozlišuje tzv. cenu zjištěnou a cenu obvyklou. Pro obě varianty se nechává zpracovat znalecký posudek a náhrada je pak ve výši větší částky, s jednou výjimkou u ceny zjištěné. Cena zjištěná buď odpovídá cenové mapě nebo ji lze vypočítat podle § 28 vyhlášky č. 540/2002 Sb. Tato cena je závazná pro stát - pokud tedy vaše pozemky chce odkoupit stát, současný právní stav neumožňuje výši náhrady jinou, než za cenu zjištěnou. Cena obvyklá je vlastně tržní cena, za kterou by byl v daném místě prodán stejný, případně obdobný nemovitý majetek. Tuto cenu mohou zaplatit soukromé osoby a právní subjekty. Při zpracování posudku na obvyklou cenu je tedy třeba vzít v úvahu i vlivy a vývoj trhu, poptávku a další faktory. Znalecký posudek je vhodné mít vypracovaný již v momentě, kdy zájemce o pozemek přichází s nabídkou odkupu.
Výdaje spojené s vyvlastněním
Okrajově ještě upozorníme na výdaje, které jsou s procesem vyvlastnění spojeny: jedná se o daň z převodu nemovitosti (pokud je vyvlastnitel stát, je nulová), vypracování znaleckého posudku, náklady na vyklízení objektů nebo pozemků, atp. Podle zákona - pokud smlouva neurčuje jinak - by vše měl hradit nový majitel. Pozor tedy, zda tyto případy smlouva neošetřuje jinak.
