Příslušná ustanovení občanského zákoníku definují nemovitosti jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, přičemž stavba není součástí pozemku. Při koupi domu nebo bytu je nezbytné, aby si kupující vždy uvědomil, že pokud kupuje jakoukoli nemovitost, měl by pamatovat i na koupi pozemku pod touto stavbou.
Jedná se totiž o dvě naprosto samostatné věci (stavba x pozemek), které mohou být i samostatným předmětem prodeje. V praxi není ničím neobvyklým, že je stavba ve vlastnictví jednoho subjektu a pozemek pod ní ve vlastnictví někoho úplně jiného. Tuto skutečnost si laik při nákupu nemovitosti neuvědomuje, a to může do budoucnosti přinést řadu nepříjemností. Navíc k zápisu vlastnického práva ke stavbě do katastru nemovitostí nebudete potřebovat souhlas vlastníka pozemku pod stavbou, tudíž lze konstatovat, že koupi nemovitosti na cizím pozemku nic nebrání. Zkušenosti jednoznačně ukazují, že je nad míru žádoucí, aby vlastnictví stavby a pozemku bylo vždy jednotné. Vyhnete se tak možným budoucím právním komplikacím.
Stavba a pozemek pod ní jsou dva rozličné typy nemovitostí
Jak vznikají stavby na cizím pozemku
Právo stavby na pozemku mohlo vzniknout přímo ze zákona, úředním výrokem nebo mohlo být zřízeno smluvně. Ke smluvnímu zřízení práva stavby se vyžadovalo uzavření smlouvy mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku v písemné formě a svolení příslušného stavebního úřadu. Je ale možné, že vámi kupovaná stavba byla na pozemku postavena „na černo“. Právě tato situace může být pro budoucího vlastníka stavby nebezpečná.
Ujistěte se, že vámi kupovaná stavba nebyla na pozemku vystavěna „na černo“
Jak nejlépe postupovat
Pokud si hodláte koupit nemovitost na cizím pozemku, je nutné, abyste si zjistili, kdo má pozemek ve vlastnictví, za jakých podmínek byla stavba povolena či nepovolena, zda byla řádně zkolaudována, zda je vlastník pozemku ochoten jednat o jeho odprodeji, popř. zda by byl ochoten přistoupit na uzavření věcného břemene stavby na pozemku. Poslední možnost je asi nejlepší varianta, kdybyste pozemek z jakéhokoliv důvodu nemohli odkoupit. Rovněž uzavření nájemní smlouvy na pozemek pod stavbou může být alespoň na určitou dobu východiskem z této situace. V budoucnosti tento krok jistě oceníte.
Problematikou se již zabývala i česká vláda – zatím žel bez konkrétního výsledku
Závěrem
Legislativní rada vlády se již několikrát zabývala problematikou spojení vlastnického práva stavby a zastavěného pozemku pod stavbou s možnými návrhy řešení. Prozatím však nebyla politická vůle tuto věc definitivně vyřešit, s napětím tak musíme čekat až na novelu občanského zákoníku, která by tuto situaci mohla definitivně vyřešit.
