Naopak shodné jsou v obou případech povinnosti a rovnocennost účastníků schůzí při rozhodování o nakládání s celým domem nebo náklady na údržbu domu.
Byt v osobním vlastnictví
Jako vlastník bytové jednotky jste přímým majitelem bytové jednotky a máte podíl na společných částech domu - což je zastavěná plocha (pozemek), chodby a schodiště a případně i výtah, sklep nebo zahrada. Vaše jméno je zapsáno v katastru nemovitostí na listu vlastnictví. Všichni majitelé bytů pak dohromady tvoří společenství vlastníků jednotek. Společenství vlastníků je podle zákona právnická osoba, která automaticky vzniká v domech s minimálně pěti bytovými jednotkami a třemi různými spoluvlastníky.
Byt v družstevním vlastnictví
V případě družstevního bytu se stáváte členem družstva a jako takový máte podíl v družstvu. Byt vlastní samotné družstvo a člen svým podílnictvím zíkává právo byt obývat. Nejste tedy přímým vlastníkem, ani nejste zapsáni v katastru nemovitostí na listu vlastnictví - tam je zapsáno družstvo. Jedná se o tzv. kolektivní vlastnictví. Podle zákona je družstvo právnická osoba, která je vlastníkem celého domu a členové družstva jsou pouze nájemci bytu.
| OSOBNÍ VLASTNICTVÍ BYTU | DRUŽSTEVNÍ BYT |
| vyšší pořizovací cena | nižší kupní/prodejní cena |
| při koupi/prodeji je povinností zaplatit daň z převodu | neplatí se daň z převodu nemovitostí |
| je možné pronajmout bez nutnosti souhlasu ostatních vlastníků | méně administrativy při převodu podílu v družstvu (převodu bytu) |
| nemovitostí lze ručit | primárně vlastníte podíl v družstvu, který zakládá právo na obývání bytu, ale nevlastníte nemovitost, nemůžete tedy bytem ručit při čerpání úvěru |
| lepší možnosti financování | nelze využít standardní financování (hypotéka), ale můžete financovat prostřednictvím stavebního spoření |
| nemovitost může koupit i cizinec | byt si většinou nemohou koupit cizinci (pokud družstvo nezmění stanovy) |
Cena bytu a možnosti financování
Ve zdánlivé výhodě je družstevní vlastnictví. Byty jsou o cca 5-10 % levnější než byty v osobním držení. Nevýhodou je, že na financování koupě družstevního bytu si nelze vzít hypotéku (pokud si družstvo nevzalo úvěr společně na postavení celého nového domu). Důvod je ten, že jako budoucí člen družstva si "pouze" kupujete podíl v družstvu, který následně vede k právu pronajmout si by
Družstevní byt lze financovat pomocí stavebního spoření
Můžete ale použít stavební spoření a překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Např. Raiffeisen stavební spořitelna poskytuje výhodné sazby jak úroků, tak i dobré výnosy stavebního spoření. Další variantou je osobní půjčka nebo účelová půjčka na bydlení. Častým řešení při koupi družstevního bytu proto bývá zajištění půjčky jinou nemovitostí.
Pronájem a prodej bytu
Pokud si kupujete byt pro vlastní bydlení, je čistě na vaší volbě, zda chcete družstevní nebo osobní vlastnictví. Pokud však kupujete byt s účelem jeho následného pronajmutí, zvolte raději osobní vlastnictví. Ušetříte si papírování a i možné problémy. U družstevního bytu totiž ve většině případů musíte získat alespoň souhlas družstva s podnájmem bytu (majitelem je družstvo, vy jste nájemce ). Družstvo může souhlas podmínit poplatkem z podnájmu. Naopak při prodeji bytu máte o starost méně při družstevním vlastnictví. Nemusíte nechávat zpracovat odhad ceny bytu a nemusíte jednat s katastrálním úřadem, protože na převod družstevního podílu existuje ve většině družstev speciální formulář a družstvo se o velkou část byrokracie postará.
Daň z převodu nemovitosti vs. vstup do družstva
Daň z převodu nemovitostí zvyšuje cenu bytů v osobním vlastnictví. Tato daň se u družstevních bytů neplatí, protože kupujete podíl v družstvu, nikolli nemovitost. Můžete ale zapltit tzv. poplatek za vstup do družstva. Daň z příjmu fyzických osob se neplatí, je-li doba mezi nabytím a převodem členství v družstvu delší než 5 let nebo pokud měl prodávající bydliště v bytě nejméně po dobu 2 let bezprostředně před jeho prodejem nebo přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem bytu pět let.
Úklid domu, fond oprav a další povinnosti
Zde mnoho rozdílů nenajdeme. V případě osobního i družstevního vlastnictví jsou příspěvky do fondu oprav a na provoz a úklid společných prostor domu tím vyšší, čím větší je bytová jednotka, respektive podíl v družstvu.
