Každá nemovitost vyžaduje pravidelnou údržbu, nemusí nutně jít o rekonstrukce a stavební úpravy. Každodenním užíváním nemovitosti a jejího zařízení vzniká potřeba neustálých drobných oprav. Podívejme se tedy z pohledu zákona na situace, kdy nájemce nutně potřebuje spravit plynový kotel, přečalounit křeslo nebo vymalovat kuchyň po otevření plechovky rajčatového protlaku. Nefunkční výtah je jedním z příkaldů havárie, kterou je nutno nahlásit (zdroj: STOCK.XCHNG)
Co na drobné opravy v bytě říká zákon?
Občanský zákoník se v první řadě ohlíží na nájemní smlouvu – pokud tedy smlouva stanoví něco jiného než zákoník, pak je třeba řídit se smlouvou. Například pokud jste uzavřeli smlouvu, ve které je stanoven limit drobných oprav na 1000 korun, pak toto ustanovení platí. Vyskytnou se ale i takové smlouvy, které žádné drobné úpravy včetně malování nepřipouštějí – většinou u bytů, jejichž majitel měl s předchozími nájemníky špatné zkušenosti. Pokud budete renovovat rámy dveří nebo oken, vždy pro jistotu informujte pronajímatele. (zdroj: STOCK.XCHNG) V momentě, kdy si byt pronajímáte, by měl být ve stavu, který „odpovídá příslušné kategorii a je způsobilý k řádnému užívání“. Nájemci by tedy neměly okamžitě vzniknout žádné překážky, které jeho užívání znemožňují, ať už je to nefunkční topení nebo i nevymalované, špinavé stěny. Jiná situace ovšem vzniká, když je byt předán nájemci s tím, že si jej nájemce uvede sám do stavu způsobilého k užívání a náklady na rekonstrukci se odečtou od nájmu. Jasné a přesné podmínky (rozsah, výše investice, způsob refundace) pak musí být uvedeny ve smlouvě.
Kdo platí drobné opravy – nájemce, nebo pronajímatel?
Dalo by se říci, že opravy v bytě platí oba, pokud smlouva nestanoví jinak. Podle zákona hradí nájemce náklady do výše 500 korun (bez dopravy) a pronajímatel pak nad tuto částku. Pokud se jedno zařízení opravuje víckrát v průběhu jednoho roku, jednotlivé opravy se sčítají. Kosmetické úpravy, které nezasahují do vybavení interiéru, můžete provést na vlastní náklady. Dalším měřítkem je takzvaný roční limit drobných oprav. Ten je pro rok 2010 stanoven na 70 korun na metr čtvereční; u sklepů, garáží, teras a balkónů to je poloviční částka, 35 korun na metr čtvereční. Pokud tedy máme byt o výměře 80 metrů čtverečních s patnáctimetrovým sklepem a malým balkonem o 4 metrech čtverečních, pak se celková suma, kterou nájemce může zaplatit ze své kapsy v rámci drobných oprav, bude pohybovat kolem sedmi tisíc korun za rok. V tomto způsobu hrazení oprav se doprava již započítává.
Když dojde na nejhorší: Havárie v bytě
Povinností nájemce je neprodleně a bez zbytečného odkladu informovat pronajímatele o jakýchkoli závadách a haváriích. Pokud to neudělá, je totiž za vzniklou škodu odpovědný. Naopak povinností pronajímatele je tyto závady co nejrychleji odstranit a pokud brání běžnému užívání bytu, domluvit se s nájemcem na kompenzaci. Velké opravy nechte na pronajímateli. (zdroj: STOCK.XCHNG) Při akutních závadách je nejrychlejší nahlášení telefonem nebo SMS či e-mailem. U těch, jejichž náprava tolik nespěchá, je vhodnější písemná forma s uvedením rozumné lhůty, kterou si pak od majitele necháte podepsat. Pokud lhůta není dodržena, můžete závadu opravit sami. V každém případě se ale předem domluvte (ideálně s písemným potvrzením), zda si fakturu necháte proplatit, nebo si cenu opravy odečtete z nájmu.
