Článek z kategorie: Archiv

Nákup nemovitosti: Starší rodinný dům se může vyplatit

29 / 06 / 2010

327

Donedávna se novostavby šířily krajinou téměř nekontrolovatelnou rychlostí a o starší domy nebyl velký zájem. Je dnes situace jiná?

Výhod, které mají starší rodinné domy proti novostavbám, je hned několik. Pořizovací cena bývá někdy až o třetinu nižší, díky pozici domu vzhledem k obci není problém s občanskou vybaveností a často je možné náklady na rekonstrukci rozplánovat na delší dobu – a mezitím dům obývat. S domem navíc získáte stavební pozemek přímo v obci.

Novostavba versus rekonstrukce

Každá z variant má své výhody i nevýhody. Novostavba nevyžaduje rekonstrukci, starší dům zas bývá levnější, i po započítání ceny rekonstrukce. Kromě toho jsou starší domy zajímavější, nevládne jim unifikovaný styl nově postavených domů. Samostatně stojící starší dům může mít svoje výhody. Až se budete dívat po nemovitostech, rozhodněte se, zda chcete samostatně stojící dům, nebo by vám nevadil řadový dům, kde budete mít do jisté míry omezené soukromí. Z vedlejších domů můžete nejen slyšet hlasitější činnosti jejich obyvatel, ale i zahrady bývají menší. Tyto nevýhody ale pro někoho vyvažuje nižší cena.

Koupit a pronajmout

Strategie, která se většinou vyplácí u bytů, u domů selhává. Starší domy se hůře pronajímají a jejich údržba je mnohem nákladnější než u bytů. Zatímco roční výnos z pronájmu bytů může být až pět procent, u domu jeho výše nepřekročí tři procenta. Kromě toho nelze dnes odhadnout, zda cena domů poroste, bude stagnovat nebo se sníží.

Trh se staršími rodinnými domy je malý

Hlavním důvodem, proč je trh se staršími domy ve slušném stavu omezený, je způsob života v české společnosti. Rodinný dům je neoblíbenější nemovitostí a spousta lidí si dům koupí – a zdědí jej jejich děti. Lidé u nás nejsou zvyklí se stěhovat za prací tolik, jako na Západě, a migrace obyvatelstva je tak poměrně nízká v porovnání s průměrem v Evropské unii. Starší dům je často rodinným dědictvím, přesto může být ve špatném stavu. Na druhou stranu můžeme ve spoustě českých a moravských obcí vidět rozpadající se domy přímo v centru, které jsou neprodejné a cenu mají už jen jako pozemky a stavební parcely. Náklady na zbourání domu a postavení nového jsou ale často tak vysoké, že takové domy dál hyzdí jindy pěkná města a nezbývá než čekat, co přinese čas.

Nižší pořizovací cena a nákladnější rekonstrukce

Orientační cena rekonstrukcí u starších nemovitostí se pohybuje kolem 10–15 tisíc korun za metr čtvereční a můžete se někdy dočkat nepříjemných překvapení, které celkovou rekonstrukci výrazně prodraží a prodlouží. Spočítejte si tedy s rezervou, o jakou částku se kupní cena navýší – a zda se vám koupě staršího domu stále vyplatí. I přesto bývá celková cena často nižší než cena novostavby. Má svoje nedostatky, ale je levnější než novostavba. Další výhodou je skutečnost, že finance na koupi a rekonstrukci si můžete postupně rozplánovat a rozpočet tak nezatížíte tolik, jako při koupi domu nového. Pokud koupíte nemovitost, která je bez větších obtíží obyvatelná a někdy i částečně zařízená, můžete s rekonstrukcí počkat do doby, než se vzpamatujete z výdajů, které pro vás koupě znamenala. Krom toho lze dům rekonstruovat postupně – i když to znamená život v téměř neustálém chaosu a stavebním nepořádku, spoustu věcí můžete udělat svépomocí a výše půjček nebude tak závratná.

Jak prodat rodinný dům za co nejvyšší cenu

Lokalita, stav nemovitosti a finanční a životní situace majitele. To jsou tři základní faktory, které určují cenu jakékoli nemovitosti. Pokud jste v tísni a potřebujete dům prodat, pak má kupující šanci, že koupí dobrý dům od cenou regionálního průměru a získá tak vynikající investici. Pokud ale na prodej nespěcháte a v domě nebydlíte, dejte si pozor, aby zbytečně nechátral. S tím souvisí i stav nemovitosti – přestože nemá smysl investovat do rekonstrukce, základních oprav se nebojte. Střecha, fasáda a pravidelná údržba zahrady spolu s opraveným plotem dokáží zásadně zvednout hodnotu domu v očích kupujícího. Rozhodně nemůžete určovat cenu domu podle ceny, za kterou prodal dům soused – každý dům je jiný, stojí na jinak velkém pozemku, je jinak vybavený. Odhad kupní ceny vám může na místě od oka říci realitní makléř, který nemovitost přijel takzvaně „nabrat“ do své nabídky. Stanovit vhodnou cenu vám pomohou i cenové mapy okolí, nebo si můžete nechat vypracovat cenový odhad online.

Před koupí rodinný dům prověřte

Pokud plánujete koupi staršího domku, máme pro vás pár tipů. Ještě než si domluvíte termín prohlídky, vyptejte se na všechny skutečnosti, které jsou pro vás důležité. Mezi jiným se můžete zeptat na celkový stav nemovitosti a rok poslední rekonstrukce, stav střechy, zda je na domě hypotéka či věcné břemeno a z jakého důvodu majitel dům prodává. Zeptejte se i na restituční nároky. Také si můžete zajít na katastr nebo si přes internetový portál nahlížení do katastru ověřte několik důležitých informací. To můžete udělat ještě dříve, než si dům půjdete prohlédnout, alespoň pak nebudete zbytečně ztrácet čas nemovitostí, která je právně sporná. Z katastru hned zjistíte, zda na domě není zástavní právo, což může být například nesplacená hypotéka, o které vás majitel nebo makléř neinformoval. Pod věcným břemenem se často skrývá povinnost povolení přístupu na pozemek či právo na doživotní bydlení. Ověřte si také, že ani jeden z majitelů nepodepsal smlouvu o předkupním právu s jiným zájemcem nebo že se taková smlouva domu netýká.