Právě při procesu schvalování na katastrálním úřadě může dojít k různým problémům, které je dobré předem v kupní smlouvě ošetřit. Podíváme se na ty nejčastější z nich.
Návrh na vklad
Aby se kupující mohl stát vlastníkem kupované nemovitosti, je třeba katastrálnímu úřadu předložit kromě podepsané kupní smlouvy a pětisetkorunového kolku také návrh na vklad do katastru nemovitostí. Katastrální úřad posoudí kupní smlouvu i návrh na vklad, a pokud dojde k názoru, že je vše v pořádku, povolí vklad vlastnického právu kupujícího k nemovitosti na základě předložené kupní smlouvy a návrhu na vklad.
Zamítnutí návrhu na vklad
Katastrální úřad však může dojít rovněž k závěru, že kupní smlouva nebo návrh na vklad v pořádku nejsou a návrh zamítne, čímž se kupující vlastníkem kupované nemovitosti nestane. V této situaci mohlo dojít ze dvou příčin: 1.Návrh na vklad byl zamítnut z důvodu vady návrhu, 2.návrh na vklad byl zamítnut z důvodu vady kupní smlouvy.
Vada návrhu na vklad
Pokud katastrální úřad zamítnul vklad vlastnického práva z důvodu vady návrhu na vklad, nejedná se o velký problém. Přepracuje se pouze obvykle jednostránkový návrh na vklad a podá se po nabytí právní moci prvního zamítavého rozhodnutí znovu s nezměněnou kupní smlouvou. Nyní by již měl katastrální úřad zapsat vlastnické právo na kupujícího.
Vada kupní smlouvy
Horší situace nastane, pokud katastrální úřad shledá vadu v kupní smlouvě. Odmítne na základě této smlouvy nemovitost na nového vlastníka zapsat, kupní smlouva však přesto zůstává platná. Zde je potřeba si uvědomit, že tato problematika by měla být řešena již v kupní smlouvě. Žádný právní předpis neukládá prodávajícímu přímo povinnost, aby s kupujícím uzavřel novou kupní smlouvu, pokud byla první katastrálním úřadem zamítnuta. Již při podepisování kupní smlouvy bychom měli myslet na „zadní kolečka“ a stanovit povinný další postup a práva a povinnosti smluvních stran v případě, že kupní smlouva bude katastrálním úřadem zamítnuta a kupující se nestane vlastníkem nemovitosti.
Pozor, ani povolení vkladu nezaručuje platnost smlouvy
Tento fakt vyplývá z povinností katastrálního úřadu, který v souladu se zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiným věcných práv k nemovitostem a zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, nepřezkoumává celou smlouvu , ale pouze následující náležitosti: zda je kupní smlouva písemná, zda prodávající a kupující kupní smlouvu skutečně podepsali, zda je kupní smlouva podepsaná kupujícím a prodávajícím na jedné smlouvě, zad je kupní smlouva určitá a srozumitelná, zda kupní smlouva obsahuje zákonné podstatné náležitosti, zda kupní smlouva obsahuje kupní cenu, zda je nemovitost popsána v souladu s katastrálním zákonem, zda kupní smlouva obsahuje určení prodávané nemovitosti, zda kupní smlouva obsahuje kupní cenu, zda kupní smlouva uvádí závazek prodávajícího prodat nemovitosti a závazek kujícího převzít nemovitost a zaplatit kupní cenu. Jiné skutečnosti nejsou katastrálním úřadem zkoumány. Může se tedy klidně stát, že katastrální úřad vklad vlastnického práva povolí a kupující se stane vlastníkem. V následném soudním sporu však může soud prohlásit kupní smlouvu za neplatnou. V tomto případě se podle platných právních předpisů kupující nikdy nestal vlastníkem nemovitosti a bude vymazán z katastru nemovitosti ke dni jeho zápisu do katastru jako vlastníka. Bude následovat povinnost nemovitost vyklidit. Prodávající bude sice povinen vrátit kupujícímu zaplacenou kupní cenu, ale kupující nemá jistotu, že mu ji prodávající skutečně vrátí. K prohlášení neplatnosti kupní smlouvy soudem může dojít po delší době a nedá se předpokládat, že by prodávající vlastnil ještě celý obnos kupní ceny. Dokonce ani při nuceném vymožení vrácení kupní ceny prostřednictvím soudu nebo soudního exekutora již často není možné pohledávku na vrácení zaplacené kupní ceny vymoci.
Kdo dřív přijde, ten dřív….
Znovu bych se vrátila k situaci, kdy se kupující a prodávají „domluví“, podepíši kupní smlouvu a případně si i předají peníze. Nesmíme však otálet s podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí, protože by se mohlo úplně lehce stát, že tento návrh podá zatím někdo jiný. Jedná se o známé případy, kdy prodávající prodal v podstatě svoji nemovitost dvakrát. Katastrální úřad se bude zabývat zápisem vlastnického práva na základě nejdříve doručeného návrhu na vklad a ostatní návrhy zamítne, čímž se kupující vlastníkem nestane. Tuto problematiku je rovněž vhodné ošetřit přímo v kupní smlouvě.
