Smlouva o budoucí kupní smlouvě upravuje podmínky kupní smlouvy. Po splnění stanovených požadavků se podepisuje smlouva kupní, která sleduje podmínky, které byly ujednány ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Smlouva o budoucí kupní smlouvě by měla být pojistkou pro obě strany, jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího.
Náležitosti smlouvy o budoucí kupní smlouvě
Podstata smlouvy o budoucí kupní smlouvě spočívá v tom, že jejím podpisem se obě dvě strany zavazují, že po splnění zde stanovených podmínek dojde do určitého termínu k podpisu kupní smlouvy. Tato smlouva musí být vždy písemná a musí zde být uvedena doba, do kdy má být kupní smlouva podepsána. Absence těchto náležitostí má za následek neplatnost smlouvy. Ve smlouvě musí být podle zákona uvedeny alespoň podstatné náležitosti kupní smlouvy. Mezi podstatné náležitosti kupní smlouvy patří: přesné označení předmětu koupě, povinnost prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo a povinnost kupujícího zaplatit prodávajícímu dohodnutou kupní cenu a musí zde být vyčíslena kupní cena nebo způsob jejího určení. Doporučuje se však, aby součástí této smlouvy bylo úplné znění kupní smlouvy, případně aby bylo uvedeno znění kupní smlouvy v příloze této smlouvy.
Smlouva o budoucí kupní smlouvě může upravit i způsob úhrady kupní ceny
Je běžnou praxí, že se již při podpisu smlouvy o budoucí kupní smlouvě uhradí zálohová platba, která bude uložena v notářské nebo jiné úschově a bude použita k úhradě kupní ceny. Většinou se tato částka pohybuje mezi deseti až dvaceti procenty z kupní ceny. Tyto peníze však mohou v případě nedodržení podmínek sloužit také k hrazení smluvní pokuty ve prospěch budoucího prodávajícího. Je však třeba tyto podmínky ve smlouvě konkrétně specifikovat.
Zajištění
Ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě můžeme dohodnout smluvní pokuty pro případ porušení povinností nebo se dohodnout na možnostech odstoupení od smlouvy. Od smlouvy můžeme odstoupit například tehdy, pokud nebyly splněny určité povinnosti, nebo tehdy, nezíská-li budoucí kupující úvěr, a podobně. Důvody odstoupení od smlouvy mohou být ujednány různě. Jak ve prospěch obou smluvních stran, tak i ve prospěch pouze jedné ze stran smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Smlouva o budoucí kupní smlouvě může rovněž upravovat, že majitel nesmí nemovitosti do podpisu kupní smlouvy zcizovat ani nijak zatěžovat.
Když kupní smlouvu nepodepíšete
Pokud některý z účastníků odmítne po sjednané době podepsat kupní smlouvu, druhá strana se může podle Občanského zákoníku domáhat svého práva u soudu. Podpis účastníka může být nahrazen soudním rozhodnutím a tím je kupní smlouva uzavřena i bez souhlasu tohoto účastníka. Kupní smlouva tedy bude uzavřena podle podmínek stanovených ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, protože soud nemá právo měnit podmínky kupní smlouvy.
Kdy ji použít?
Nejčastějším případem, kdy lidé využívají smlouvu o budoucí kupní smlouvě, je nutnost zajištění finančních prostředků k úhradě kupní ceny, zejména formou hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření. Většina bank a stavebních spořitelen u nás uznává smlouvu o budoucí kupní smlouvě jako jeden z dokumentů dokazujících účelovost použití úvěru. Můžeme se také setkat s případem, že budoucí nabyvatel nemůže z nějakého důvodu nemovitosti nabýt. Je to problémem zejména zahraničních investorů, kteří se musí řídit devizovými předpisy. V tomto případě je možné do smlouvy o budoucí kupní smlouvě umístit ustanovení, které opravňuje budoucího kupujícího postoupit práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě na třetí subjekt, který nemovitost nabude v budoucnu, například po založení obchodní společnosti. Smlouva o budoucí kupní smlouvě nabízí oběma účastníkům nepřeberné možnosti jak ji využít k upravení konkrétní situace a potřebám smluvních stran.
