Kategorie

Jak směňovat nemovitosti, 2. díl

Při stěhování se člověk v krátké době po sobě stává prodávajícím a posléze kupujícím nemovitosti a s tím je spjato hodně zařizování, problémů a stresových situací, které dříve nebo později nastanou. V ideálním případě si můžeme alespoň některé z těchto problémů ušetřit, rozhodneme-li se místo prodeje a koupi pro směnu nemovitostí.
Obecné principy směnné smlouvy definuje občanský zákoník takto: ustanovení o kupní smlouvě se přiměřeně použijí i na smlouvu, podle které si smluvní strany směňují věc za věc, a to tak, že každá ze stran je považována ohledně věci, kterou směnou dává, za stranu prodávající, a ohledně věci, kterou směnou přijímá, za stranu kupující.

Při směně nemovitostí můžete ušetřit nemalé peníze

Výhody směnné smlouvy

1. Každé nakládání s nemovitostmi představuje jak pro prodávajícího, tak i pro kupujícího určitou dávku rizika. Uzavřením směnné smlouvy se toto riziko minimalizuje, dokonce lze konstatovat, že se snižuje o 50% oproti uzavření dvou kupních smluv. 2. Významnou výhodou směnné smlouvy je zpravidla daleko menší potřeba peněz oproti uzavření kupních smluv. V praxi to funguje tak, že se doplácí jen rozdíl v ceně dražší nemovitosti. Aby váš převod peněz druhé straně byl co nejbezpečnější, využijte institutu notářské úschovy a rozdíl v ceně směňovaných nemovitostí uložte právě tam (odměna pro notáře bude podstatně nižší než u prodeje nemovitostí, protože se vypočítává z nominální hodnoty uschovaných peněz). Jejich vyplacení pak smluvně važte na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. 3. Jakmile bude peněžní rozdíl ve směňovaných nemovitostech opravdu minimální, odpadají starosti se žádostmi o úvěr ze stavebního spoření či vyřizování hypotéky. Ušetříte tak poměrně vysokou částku, která může dosahovat i několika tisíců korun. 4. V ideálním případě můžete dokonce ušetřit i při stěhování. Stačí jen smluvit termín, který bude vyhovovat oběma dotčeným stranám a stěhovací vozidlo bude vytíženo při cestě tam i zpět. 5. Směna nemovitostí má příznivý dopad i na daň z převodu nemovitostí. Zákon o dani z převodu nemovitostí považuje směnu za jeden převod a daň se vybírá z převodu té nemovitosti, z jehož převodu bude vyšší. Úsporu tak můžeme i vyčíslit – jsou to 3% hodnoty levnější ze směňovaných nemovitostí (dále viz modelový příklad). Naopak neušetříte peníze za vypracování znaleckých posudků na směňované nemovitosti. Aby finanční úřad mohl vybrat daň z hodnoty té dražší nemovitosti, musí znát hodnoty obou. Z tohoto důvodu se musí postupovat stejně jako v případě prodeje a následné koupě.

Nezapomeňte vyhotovit dostatečné množství směnných smluv

Specifikum směnné smlouvy

Obecné pravidlo, že kupní smlouva se předkládá příslušnému katastrálnímu úřadu v počtu o dva vyšším, než je počet jejích účastníků, u směnné smlouvy neplatí. Pokud se směňují nemovitosti mimo působnost jednoho katastrálního úřadu, platí, že pro každý další dotčený katastrální úřad přibývají další dvě vyhotovení smlouvy. Na tuto skutečnost nezapomeňte při podpisu smluv a dbejte na jejich dostatečné množství.
 Modelový příklad Dvě rodiny se dohodly, že si navzájem smění své byty, a proto uzavřely směnnou smlouvu. První rodina získala směnnou byt v hodnotě 1 000 000 Kč, druhá rodina byt za 1 250 000 Kč. Daň z převodu nemovitosti se v tomto konkrétním případě bude platit pouze z hodnoty 1 250 000 Kč (je vyšší než druhá hodnota bytu) a bude činit 3% z 1 250 000 Kč – tj. 37 500 Kč. Hodnoty obou bytů vycházejí z posudku znalce na oceňování nemovitostí, které jsou nedílnou součástí daňového přiznání. V případě, že by výše uvedené rodiny řešily výměnu nemovitostí dvěma kupními smlouvami, musely by z každé prodávané nemovitosti odvést 3% daň z převodu nemovitostí. V tomto případě by daň činila 37 500 Kč a 30 000 Kč. Za pomoci směnné smlouvy ušetřily smluvní strany 30 000 Kč!
ab
ab
ab
ab
ab