Proč darovací smlouva?
Ačkoli je darovací smlouva velice rozšířená a běžná, občanský zákoník ji upravuje jen ve třech paragrafech: § 628 až § 630. Podle nich může být předmětem daru nemovitost i věc movitá, a dokonce i taková práva nebo jiné majetkové hodnoty, u kterých to jejich povaha připouští. Vzhledem k tomu, že obchodní zákoník neobsahuje ustanovení o daru, je možné použít ustanovení zákoníku občanského i pro obchodní vztahy. My se zde ale budeme věnovat zejména darovací smlouvě mezi fyzickými osobami, jejímž předmětem je nemovitost. Darovací smlouva je charakterizována dvěma základnimi vlastnosti, kterými jsou: dobrovolnost a bezúplatný převod nemovitosti. Darovací smlouvu tudíž nelze použít v případě, že zde existuje právní nárok na nemovitost, v moment, kdy s darováním jedna strana (nebo její část) nesouhlasí nebo tehdy, kdy je druhé straně poskytována protihodnota (např. peníze). Zároveň musí k aktu darování dojít během života všech zúčastněných - občanský zákoník totiž vylučuje možnost uzavřít darovací smlouvy po dárcově smrti.
Je možné dar odmítnout nebo vrátit?
Povinností dárce je darovat a povinností obdarovaného je dar přijmout. Ačkoliv se to zdá jednoduché, může nastav stav, kdy jedna strana požaduje vrácení daru. Dárce je totiž při nabídce daru - tedy ještě před sepsáním smlouvy - povinen upozornit na vady nemovitosti, o kterých ví.
| Vzor darovací smlouvy ve formátu DOC si můžete stáhnout zde. |
Proto pokud obdarovaný zjistí vady, o kterých dárce z jejich povahy musel vědět, má právo dar odmítnout - tedy jej vrátit. Toto právo má tříletou promlčecí lhůtu a začíná v den, kdy by obdarovaný při obvyklé pozornosti mohl vadu zjistit. Bude-li mít obdarovaný škodu, která vznikla následkem vady, je možné po dárci požadovat i přiměřenou náhradu za škodu. Vrácením daru se zároveň ruší darovací smlouva. § 630 občanského zákoníku dále umožňuje domáhání se vrácení daru v moment, kdy se obdarovaný chová k němu nebo členům jeho rodiny tak, že tím hrubě porušuje dobré mravy. Domáhat se vrácení daru je právem pouze dárce osobně, není tedy možné se domáhat vrácení po jeho smrti.
Náležitosti darovací smlouvy
Vzor darovací smlouvy lze najít na internetu, a to včetně komentářů (například zde). Přestože se jedná o smlouvu, se kterou mnoho problémů nebývá, pojďme si ve zkratce projít všechny náležitosti, které jsou nutné pro platnou darovací smlouvu. Pokud však chcete mít jistotu, že ve vašem případě bude vše tak, jak má být, zajděte za advokátem nebo notářem, který s vámi smlouvu sepíše, ověří podpisy a zároveň ohlídá vše potřebné pro zápis do katastru nemovitostí. Darovací smlouva, která se týká nemovitosti, musí být v písemné formě a vlastnoruční, notářem ověřené podpisy všech stran musí být na téže listině. Pokud bude smlouva ústní, nebude možné na jejím základě změnit zápis v katastru nemovitostí. Ve smlouvě musí také být všechny strany - osoby - jasně identifikovány (ideálně tedy ve formě jméno a příjmení, adresa trvalého bydliště a rodné číslo či číslo občanského průkazu). Kvůli dani a případné kontrole finančním úřadem je také vhodné uvést vzájemný příbuzenský vztah - pokud takový existuje. Detailně je potřeba popsat i nemovitost podle popisných údajů v katastru nemovitostí. Každý pozemek je potřeba ve smlouvě popsat pomocí parcelního čísla a názvu katastrálního území, ve kterém leží. V případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, připojte též údaj, zda jde o pozemkovou nebo stavební parcelu. Budovu stačí popsat označením pozemku, na němž je postavena, a číslem popisným nebo evidenčním. Pokud se jedná o byt, je vhodné přiložit jeho vymezení podle katastru včetně nákresu či určení spoluvlastnického podílu, pokud se jedná o byt družstevní.
Darovací smlouva a katastr nemovitostí
Jakmile bude darovací smlouva kompletní, je možné na katastru nemovitostí podat písemný návrh na zahájení řízení o vkladu vlastnického práva v prospěch obdarovaného. Návrh může podat dárce i obdarovaný, samozřejmě na úřadu, pod který daná nemovitost spadá. Návrh musí obsahovat označení katastrálního úřadu, kde je podáván a stejný popis dárce a obdarovaného jako v darovací smlouvě. Dále musí přesně popisovat, co je potřeba v katastru změnit a v jaké rozsahu. Samotná darovací smlouva je pak přílohou tohoto návrhu, a to v tolika vyhotoveních, aby dárce i obdarovaný měl každý po jednom a dvě vyhotovení pro katastr. Pokud jsou tedy dárcem dvě osoby (např. při společném vlastnění nemovitosti manželským párem), pak je celkový počet vyhotovení vyšplhá na číslo pět. Den, kdy byl katastrálnímu úřadu návrh doručen, je také dnem, od něhož platí právní účinky vkladu. Kladné - vyhovující rozhodnutí katastrální úřad nedoručuje, na originálech smlouvy ale vyznačí doložku o povolení vkladu a zašle až takto upravené smlouvy. Pokud katastr návrh zamítne, toto rozhodnutí doručí všem účastníkům řízení. Proti zamítnutí je možné podat tzv. opravný prostředek - tedy doplnit či opravit to, kvůli čemu katastr změnu neprovedl.
Zdanění darované nemovitosti
Jak velkou darovací daň budete platit? Záleží, v jakém je dárce a obdarovaný vztahu. Novelizovaný zákon č. 357/1992 Sb. osvobozuje od daně darování mezi blízkými a vzdálenějšími příbuznými. Pokud ale do tété kategorie vaše smlouva nespadá, pak si sjednejte znalce na odhad nemovitosti. Daň totiž závisí na hodnotě nemovitosti, lze ji ale snížit o prokázané dluhy či ocenění povinností, které se k ní váží. Je tedy třeba daň určit individuálně v každém případě. Daň platí obdarovaný do 30 dnů od doručení darovací smlouvy katastrálním úřadem. Dárce se automaticky stává tzv. daňovým ručitelem pro případ, že by obdarovaný daň nezaplatil. Daňové přiznání k daru má svůj vlastní tiskopis, podává se na finančním úřadě, v jehož obvodě se nemovitost nachází. Součástí přiznání je i ověřený opis smlouvy a znalecký posudek ceny nemovitosti. Na základě těchto údajů FÚ daň vypočete a pošle platební výměr. Osvobození od daně je možné jedině v případě, že nemovitost je kulturní památkou.
Věcné břemeno jako součást darovací smlouvy
Poměrně často je součástí darovací smlouvy osobní věcné břemeno. Nejčastěji se zřizuje ve formě práva doživotního užívání - ať už celé nemovitosti nebo její části, a takové věcné břemeno zaniká smrtí toho, který jej využívá. Věcné břemeno tedy není děditelné. S věcným břemenem týkajícím se užívání nemovitosti k bydlení ale souvisí právo umožnit bydlení manželovi, dětem či dalším příbuzným v přímé řadě. Toto právo ale neumožňuje nemovitost nebo její část najmout. Věcné břemeno je vhodné v darovací smlouvě detailně specifikovat. Zda se tedy jedná o právo úplatné či bezúplatné. V případě úplaty pak její výši. Zároveň je vhodné upřesnit, zda se bude "oprávněný z věcného břemene" podílet na opravách a nákladech provozu nemovitosti.
