Hned na samotném začátku je zapotřebí si uvědomit základní ekonomické pravidlo. Ceny se odvíjejí hlavně od poptávky, tedy kdy a zač jsme ochotní své finanční prostředky do nemovitostí vkládat. Kupní cena nemovitosti vždy odráží momentální situaci na trhu. Prodávající kalkuluje s představou, že aktuální situace je natolik příznivá, že nemá smysl s prodejem otálet, protože by kupce za požadovanou cenu v budoucnosti jen stěží hledal. Naopak kupujícího v této souvislosti napadá pravý opak. Kalkuluje s tím, že ceny klesnou, tudíž je třeba s nákupem vyčkat. Rovněž se však může obávat dramatického nárůstu ceny v blízkém časovém období, a proto s nákupem nechce příliš otálet.
Dobrá doba k nákupu
Velice důležitým faktorem je pro kupujícího rovněž dostupnost úvěrových prostředků a s tím související výše úrokových sazeb. V současnosti jsou úrokové sazby na historicky nejnižších úrovních, čímž nepřímo tlačí ceny nemovitostí vzhůru. Tato situace proto nahrává těm, kteří nemovitost prodávají.
Tržní nebo odhadní ceny
Mluvíme-li o kupních cenách nemovitostí, můžeme konstatovat, že v praxi existují dva druhy těchto cen – tzv. tržní ceny a ceny odhadní. Tržní cena odráží aktuální vztah mezi nabídkou a poptávkou na trhu s nemovitostmi. O odhadních cenách mluvíme v souvislosti se zákonem o oceňování majetku (často se objevuje termín úřední cena, kterou dle výše uvedeného předpisu stanoví znalec v oboru ceny a odhady nemovitostí). Na problematiku odlišných druhů cen narazíte i při placení daně z převodu nemovitosti. Základem daně z převodu nemovitosti je při prodeji vyšší ze dvou cen – ceny sjednané (tržní cena uvedená v kupní smlouvě) nebo z ceny zjištěné podle zákona o oceňování majetku platné v den nabytí nemovitosti (úřední cena).
Úřední a prodejní cena
Je nezbytné si uvědomit, že úřední cena se od té prodejní mnohdy výrazně liší, a to směrem nahoru. Jak již bylo výše sděleno, prodejní cenu určuje trh v daném místě a čase a ten se v rámci regionů v naší zemi výrazně různí. K ozřejmení lze použít následující příklad. Luxusní rodinná vila s nejmodernějším vybavením ve špatně dopravně dostupné lokalitě či v lokalitě se zhoršeným životním prostředím někde na vesnici může stát méně, než cihlový byt ve větším městě.
Pozor na první dojem
Stejně jako v životě, tak i na trhu s nemovitostmi hraje vedle lokality velkou roli vzhled nemovitosti, tedy jakýsi její první dojem. Zachovalá fasáda, okna, vstupní dveře, zajímavé architektonické prvky a dobře využitý prostor hrají v tuto chvíli velice podstatnou roli. Na první pohled zvenčí se může zdát, že se bude jednat o výhodnou koupi. Ale pozor, pod slupkou se mohou skrývat mnohá úskalí (špatný stav rozvodů vody, elektřiny, topení, dosluhující konstrukce krovu, špatný stav hydroizolace apod.). Proto lze jen doporučit, abyste si před koupí objednali odborníka, který vás na možná úskalí upozorní.
Pozemek, nebo raději byt?
Podíváme-li se v poslední době globálně na ceny stavebních pozemků, zjistíme, že nárůst cen je v posledních letech v porovnání s nárůstem cen rodinných domů či bytů velice zajímavý. Proto by se vám právě teď mohla investice do nákupu pozemků několikanásobně vrátit i v případě, že sami žádný pozemek nepotřebujete. Nákup pozemků ve srovnání s nákupem bytu má několik nezanedbatelných výhod. Významnou roli při rozhodování může sehrát fakt, že narozdíl od vlastnictví bytového domu nebude vámi kupovaný pozemek potřebovat zvláštní pozornost s výjimkou jeho základní údržby (sečení trávy). To je v porovnání s vlastnictvím bytového domu bezesporu velikou výhodou, protože vám denodenně nehrozí potíže s nájemníky, živelné pohromy v podobě větrem odnesené střechy či rozbitých oken, padání omítky a podobných nepříjemných událostí.
Velká města, vyšší ceny
Úřední cena pozemků (cena ze znaleckých posudků) se odvíjí od několika faktorů. V první řadě se vychází z druhu pozemku a stanoveného účelu využití. Samotnou tržní cenu pozemku rovněž stanovuje nabídka a poptávka na trhu s nemovitostmi, a tak se ceny pozemků, i když se stejným účelem využití, mohou na území naší republiky významně lišit. Pokusme se zaměřit na pozemky určené územním plánem k zastavění. Obecně lze konstatovat, že ceny stavebních parcel stoupají s blízkostí větších měst nebo tam, kam směřují investice zahraničních společností. Aby byla vaše investice opravdu výhodná, musíte získat správné informace, které vaše konečné rozhodnutí pomohou usnadnit. Zjistíte-li například, že město, ve kterém žijete, získalo prostředky z fondu Evropské unie na zasíťování pozemků pro podnikání a navíc jedná s několika potenciálními investory, máte ty nejlepší indicie k definitivnímu rozhodnutí – nákupu pozemků. Nové pracovní příležitosti přilákají nové zaměstnance a ti samozřejmě budou chtít někde bydlet. Využijte proto tuto situaci k nákupu parcel buď přímo v katastru daného města, nebo v jeho těsné blízkosti. Tímto se i nevýznamná vesnice těsně sousedící s větším městem stává atraktivní pro budoucí stavitele. Cena nemovitostí se liší kraj od kraje. V krajích, které ekonomicky prospívají a netrpí vysokou nezaměstnaností, jsou ceny pozemků a nemovitostí výrazně vyšší. Cenovou hladinu můžete sami vyhodnotit shlédnutím rozdílů mezi aktuální nabídkou prodeje bytů v Ostravě a v Brně.
Sítě nejsou zadarmo
Jsou-li v těsné blízkosti pozemku inženýrské sítě či možnost se na ně připojit, bude tato investice ještě daleko výhodnější. V současné době je vysoká poptávka po pozemcích u měst, jako jsou Brno, Ostrava, Pardubice, Hradec Králové, Olomouc, Liberec, České Budějovice a Žatec. Poté, co se stanete vlastníkem této parcely, nezbývá než čekat na správného kupce, který vám za původně bezvýznamný pozemek zaplatí tak vysokou kupní cenu, se kterou jste možná ani původně nepočítali.
Faktory zvyšující cenu nemovitosti
• nízké stáří nemovitostí • kvalitní zdivo • zateplení pláště domu • vybavenost nemovitosti inženýrskými sítěmi • atraktivnost lokality • dostupnost veřejné dopravy • životní prostředí • pracovní příležitosti v lokalitě • blízkosti občanské vybavenosti (škola, nemocnice, kulturní vyžití)
Faktory snižující cenu nemovitosti
• umístění v záplavové oblasti • blízkost silnice, průmyslové výrobny • rizikové životní prostředí • použití nekvalitních stavebních materiálů • složitá dopravní obslužnost • špatné hydrogeologické podmínky • vysoké stáří domu • nedostatečná nebo vadná inženýrská síť • vlhkost
